Conhecendo o Novo Código Civil X- Assembleias condominiais e o conselho fiscal

 ASSEMBLÉIAS CONDOMINIAIS E O CONSELHO FISCAL

 
Neste capítulo, estaremos tratando da participação de todos os condôminos, tanto na administração direta, via Conselho Condominial, como por via indireta, por meio da Assembléia Condominial.

 

Assim tratam os artigos:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

 

Conforme verificamos no capítulo anterior, apenas o síndico é o responsável pela convocação de uma Assembléia, sendo certo que anualmente haverá uma prestação de contas e aprovação das mesmas.

Neste artigo, define a legislação que além de outras assembléias extraordinárias, no condomínio haverá a convocação de uma assembléia ordinária, convocada na forma estabelecida na convenção, que tratará de assuntos específicos.

Tal determinação não inibe a convocação de outras assembléias ordinárias durante o ano, muito menos proíbe assembléias extraordinárias, isto porque, pela filosofia do próprio código civil, que vislumbra a participação, deve o condomínio convocar tantas assembléias quantas forem necessárias para a administração condominial.

 

§ 1 o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

 

Alerta a legislação, que na eventualidade do síndico não convocar a assembléia ordinária, pode ¼ de todos os condôminos do condomínio, convocar a assembléia, devendo tal solicitação ser executada de imediato, observado no entanto a preocupação do artigo 1354, conforme esclareceremos adiante.

 

§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

 

Prevê ainda a legislação, que mesmo convocada, se a assembléia acaba não ocorrendo, por falta de quorum, poderá o Poder Judiciário decidir as questões que seriam debatidas em Assembléia, nos termos da convocação, desde que requerido por qualquer condômino.

Deve o referido pedido conter os esclarecimentos necessários para que o juiz se integre ao assunto, assim, se for a execução de uma obra, por exemplo, deve o pedido levado ao Poder Judiciário, conter orçamentos, croquis e plantas da obra, bem como memorial descritivo minucioso, para que não haja problemas na execução, e ainda, planilha de custo para segurança financeira do condomínio.

 

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (alterado pela Lei nº 10.931/2004)

 

 

Neste artigo, o Novo Código Civil ratifica duas regras já conhecidas de todos, ou seja, que para alteração da convenção, deverá ser obtido aprovação de 2/3 de todos os condôminos e para alteração na destinação do edifício, ou das unidades imobiliárias, a aprovação de 100% dos condôminos.

Importante destacar, que não existe alternativa para que a Convenção discipline diversamente sobre os temas, e que, também para a alteração de destino das unidades condominiais, criando, por exemplo um condomínio misto (residencial e comercial), também haverá a necessidade de 100% dos condôminos.

Na alteração trazida pela Lei nº 10.931/2004, houve a supressão do termo “regimento interno” do texto , o que deixaria o menos avisado a pensar que não será mais necessário 2/3 para se alterar o regimento interno de um condomínio. Porém, este fato não nos parece verdadeiro, se não houver na convenção uma regra para alteração do regulamento interno, pois, caso contrário, cairíamos numa regra geral, onde, por ser o regimento interno um conteúdo da convenção, e se a convenção não prevê o quorum específico para se alterar o regimento interno, vale dizer que o condomínio que queira alterar seu regimento interno, deve buscar ainda 2/3 de aprovação.

 

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

 

Estabelece o artigo 1352 a regra já conhecida por todos, em primeira convocação, as assembléias se instalam se houver 50% dos condôminos, e em segunda convocação, nos termos do artigo 1353, se e somente se, não for as matérias a serem tratadas objeto de quorum especial, ou seja, que necessitem, por exemplo, 2/3 de todos os condôminos.

 

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

 

Na linha de que o condomínio pode se auto regulamentar, e que o Código Civil é uma lei que sugere regras básicas, o parágrafo único do artigo 1352 estabelece uma regra geral, salvo se houver uma determinação contrária na Convenção de Condomínio, qual seja, que cada voto vale tanto quanto a fração ideal da unidade condominial que o represente.

 

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

 

Determina no artigo 1353, a regra para segunda convocação, completando-se a orientação fornecida pelo artigo 1352, ou seja, em segunda convocação, a assembléia delibera por maioria dos votos dos condôminos presentes, com a ressalva dos quorum especiais, conforme mencionado acima.

 

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

 

Neste artigo, o Novo Código Civil determina uma obrigação importante a ser observada pelo condomínio, pois uma Assembléia poderá ser anulada se não houver a comprovação de que todos os condôminos, ou seja, proprietários, foram convocados.

Aconselhamos assim, o uso do Aviso de Recebimento (AR) dos Correios, a famosa lista de retirada e correspondências, assim, inviabilizado está a famosa carta por baixo da porta e colocação da convocação no quadro de avisos do condomínio.

 

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 

Assim como no § 1º do artigo 1350, estabelece a legislação que ¼ poderá convocar também a assembléia extraordinária.

Observamos no entanto que difere esta regra daquela estabelecida para a Assembléia Ordinária, pois enquanto naquela a representação de ¼ somente vale se o síndico não convocar a Assembléia, nesta a representatividade de ¼ poderá convocar livremente a Assembléia, assim como o síndico.

 

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

 

Completando a regra já estabelecida pela Lei de condomínios, a Lei nº 4591/64, que estabelecia um sub-sindico e um conselho consultivo que ajuda na administração, agora contará o condomínio também com um conselho fiscal, composto de 03 membros com poderes de dar parecer sobre as contas do síndico, auxiliando assim a assembléia no ato da aprovação das contas.

A função será distinta e não tem caráter consultivo, devendo ser a equipe formada especificamente para a competência que a legislação lhe atribui e mais nada.

Não vislumbra a lei a possibilidade de reeleição, o que nos parece útil, uma vez que a atividade não necessita de continuidade como a função de síndico, sub-síndico e conselho consultivo.
 

www.direcionalcondominios.com.br/conhecam-o-novo-codigo-civil-em-11-licoes/